Project Financing San Lorenzo
L’Amministrazione Comunale di Pistoia intende procedere alla realizzazione di un parcheggio interrato e al recupero del complesso immobiliare denominato “San Lorenzo”, come indicato nel Piano triennale delle opere pubbliche 2007/2009 del Comune di Pistoia approvato dal Consiglio Comunale con delibera n. 148 del 18/12/2006.
L’intervento, da realizzarsi in project financing, riguarda la realizzazione e la gestione di un parcheggio interrato in piazza San Lorenzo, situata nel centro storico del Comune di Pistoia, e la ristrutturazione e la gestione dell’adiacente complesso immobiliare ex convento di San Lorenzo, con destinazione d’uso mista, prevalentemente terziario e residenziale, così come indicato dalla strumentazione urbanistica attualmente in corso di approvazione.
Di seguito è possibile scaricare tutta la relativa documentazione:
- Avviso indicativo
- Studio di fattibilità (formato
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- Planimetria (formato
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- Archivi fotografici:
- Rilievo dell'edificio (scansioni disegni in scala 1:50) in formato JPG:
[N.B.: i file con maggiore risoluzione, se necessario, possono essere inviati con CD su richiesta]
- Piante quotate (vedasi quesito 4.a.) (formato
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F.A.Q.
Quesito 1.a.
D: L'avviso di gara, all'art. III.2., indica che deve essere presentata una cauzione provvisoria nella misura e con le caratteristiche di cui all'art. 75 del D.Lgs n. 163/2006. Si chiede di conoscere se l’importo della cauzione provvisoria di cui al predetto art. III.2. dell'avviso debba essere determinato con riferimento all'importo dei lavori o al costo totale dell'investimento cosi come verranno indicati nel piano economico e finanziario da allegarsi alla proposta.
R: Si conferma che l’avviso indicativo prescrive, all’art. III.2., la cauzione provvisoria nella misura e con le caratteristiche di cui all’art. 75 D.Lgs. 163/2006.
Quesito 1.b.
D: Ai fini della "qualificazione" del promotore, nell'avviso pubblico sono contenute due disposizioni. In particolare al punto III.1. è indicato che ai fini della partecipazione il promotore deve attestare, "a pena d'esclusione" il possesso dei "requisiti previsti dall'art. 99 comma 1 del DPR 554 del 1999" ovverosia "l'aver partecipato in modo significativo alla realizzazione ed alla gestione di interventi di natura ed importo almeno pari a quello della proposta nell'ultimo triennio". Sempre all'art. III.1. è indicato che "il promotore che al momento della presentazione della proposta non sia in possesso dei requisiti di cui all’art. 98 del DPR 554 del 1999. deve obbligarsi ad associarsi con i partner necessari per conseguire detti requisititi (vds delibera Aut. Vigilanza LL.PP. n. 20/2001). Dal che se ne evince che, come anche indicato dalla autorità di vigilanza nella predetta delibera e dalla costante giurisprudenza, al momento della presentazione della proposta sia necessaria la sola attestazione dei requisiti di cui all'art. 99 del DPR 554/l 999 (relativi al promotore), salvo obbligarsi ad associarsi con altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all'art. 98 del DPR 554/1999 (relativi al concessionario). Tuttavia all'art. III.2. punto j dell'avviso di gara, fra la documentazione da produrre, è indicato che “la proposta dovrà contenere la dimostrazione del possesso dei requisiti richiesti dalle leggi vigenti per i soggetti esecutori e gestori interni al promotore. In tal senso dovrà essere dichiarato: il possesso ai sensi dell’art. 99, comma 3 del DPR 554 del 1999 dei requisiti di cui all'art 98 del DPR 554 del 1999 anche in associazione e/o consorzio con altri soggetti ..." Orbene date queste indicazioni del bando si chiede se sia corretto, ai fini della presentazione della proposta, attestare il possesso dei soli requisiti di cui all'art. 99 del DPR 554 del 1999 obbligandosi, nei casi in cui al momento della presentazione della proposta non sia in possesso dei requisiti di cui all'art. 98 4e1 DPR 554/1999ad associarsi con i partners necessari per conseguire detti requisiti (come chiaramente indicato dall'art. III.1 dell'avviso e consentito con la determinazione dell'autorità di vigi1anza 20/2001 richiamata nell'avviso indicativo oppure se sia indispensabile attestare fin da subito il possesso dei requisiti di cui all'art 98 del DPR 554 del 1999 (come sembrerebbe evincersi dalla lettera J dell’art. III.2 dell'avviso medesimo.
R: Il quesito non riporta correttamente il testo dell’avviso indicativo, ragione per cui si premette un breve chiarimento. L’avviso, all’art. III.1., richiede il “possesso, a pena di esclusione, dei requisiti (...) previsti dall’art. 99 del DPR n.554/1999”; solo in seguito, lo stesso avviso specifica che “in particolare, il requisito previsto dall’art.99 comma 1 del DPR n.554/1999” deve intendersi riferito al triennio antecedente alla data di pubblicazione dell’avviso stesso.
Fatta questa premessa – confermato che l’avviso ammette il caso del non possesso dei requisiti di cui all’art. 98 DPR n.554/1999 al momento della presentazione della proposta, e che ai sensi della Delibera Aut. Vigilanza LL.PP. n.20/2001 “il promotore... deve obbligarsi ad associarsi con i partners necessari, e garantire idoneamente tale successivo adempimento”– si precisa che la richiesta di cui al punto “j” dell’art. III.2. vada intesa come attestazione del possesso dei requisiti di cui all’art. 99 DPR n.554/1999 e, in aggiunta, fornitura di idonea garanzia circa l’obbligo di associazione per il possesso dei requisiti di cui all’art. 98 dello stesso decreto, nel caso in cui al momento della presentazione della proposta non se ne sia in possesso.
Quesito 1.c.
D: L'art. 98 del DPR 554 del 1999 (richiamato espressamente nell'avviso di gara) indica al comma 2 che, qualora il promotore non possieda i requisiti di cui alle lettere c) e d) del medesimo articolo, possa, in alternativa, avvalersi della facoltà (indicata al comma 2 del medesimo art. 98) di "incrementare, i requisiti previsti dalle lettere a) e b) nella misura indicata dal bando di gara, comunque compresa fra il doppio ed il triplo". Non avendo il bando indicato alcuna misura si chiede se sia corretto incrementare i requisiti di cui alle predette lett. a) e b) in misura doppia, atteso che l'incremento in misura tripla deve essere adeguatamente motivato (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 20 dicembre 2002, n. 7255).
R: Si fa osservare che l’Avviso indicativo nulla dispone riguardo alla possibilità di incremento dei requisiti di cui alle lettere a) e b) del comma 1 art. 98 DPR 554/1999, in alternativa ai requisiti di cui alle lettere c) e d) dello stesso. Di tale innalzamento dei limiti minimi dei requisiti economico-finanziari, che rientra nel potere discrezionale riconosciuto all’amministrazione appaltante dal citato art. 98 DPR 554/1999 (da motivarsi adeguatamente, come da citata decisione del Consiglio Stato, sez. IV, 20 dicembre 2002, n. 7255), questa amministrazione ha deciso di non avvalersi.
Quesito 1.d.
D: All’art. III.1 dell'avviso è indicato che il promotore deve essere in possesso, a pena di esclusione, dei requisiti di cui all'art. 38 del D.Lgs. 163/2006 attinente aicd requisiti di carattere generale, che deve essere attestato con una dichiarazione sostitutiva ai sensi del DPR 445/2000. Invece all'art. III.2, tra la documentazione da produrre, è indicato che deve essere dichiarata l'inesistenza delle situazioni indicate al comma i lettere a), d), f) g) e h) dell'art. 75 del DPR 554/99 (concernenti, anch'essi, i cd requisiti di carattere generale) mentre non è richiamato l'art. 38 del D.lgls. 163 del 2006. In questa situazione si chiede se i cd. requisiti di carattere generale vanno attestati solo con riferimento alla inesistenza delle situazioni indicate ai comma 1 lett. a) d) f) g) ed h) dell'art. 75 del DPR 554/99 (come indicato nella lettera J dell'art, III.2. dell'avviso) ovvero facendo riferimento alle previsioni di cui all'art. 38 del D.lgs. 163/2006 (come indicato all'art. III.1 dell'avviso)?
R: Per un refuso è stato indicato nell’Avviso indicativo l’art. 75 del DPR 554/1999; posto che tale articolo è stato abrogato dal D.Lgs. 163/2006, si precisa che l’indicazione di cui all’art. III.2. dello stesso Avviso è ovviamente da intendersi riferita all’art. 38 D.Lgs. 163/2006, già citato all’art. III.1 dell’Avviso.
Si coglie l’occasione per ribadire che i requisiti di cui all’art. 38 devono essere posseduti integralmente dai partecipanti alla presente fase, mentre all’art. III.2., lettera j, dell’Avviso vengono ricordati i casi (ex-art. 75 DPR 554/1999 ora art. 38 D.Lgs. 163/2006) per i quali è possibile/dovuto produrre attestazione ai sensi dell’art. 38 c.2 mediante dichiarazione (da allegare alla domanda), restando inteso che per gli altri casi debba essere fornita idonea dimostrazione/certificazione.
Quesito 1.e.
D: Nell'avviso non è indicato alcun riferimento al contributo da versarsi all'Autorità di vigilanza sui Contratti Pubblici né il relativo codice CIG ed importo che rappresentano strumenti indispensabili ai fini del relativo versamento. In questa situazione si chiede se sia necessario ai fini della presentazione della proposta, pagare il contributo all'autorità di Vigilanza di cui all'art 1 commi 65e 67, della legge 23 dicembre 2005, n. 266? Ed in caso affermativo con quale importo e con quale codice CIG?
R: Il contributo in oggetto è dovuto “a tutti i contratti pubblici soggetti all’applicazione del D.Lgs. 163/2006 ed aventi ad oggetto l’acquisizione di servizi e forniture e la realizzazione di lavori pubblici....” (sito Internet dell’Autorità per la Vigilanza sui Contratti Pubblici, “Riscossioni 2007”, Istruzioni relative alle contribuzioni dovute); nel caso in questione il contributo non risulta dovuto, trattandosi non di una Gara ma di un Avviso indicativo che non porta alla conclusione di alcun contratto.
Quesito 1.f.
D: Nell'avviso, all'art. III.1. è indicato “il promotore che al momento della prestazione della proposta non sia in possesso dei requisiti di cui all'art. 98 del DPR 554 del 1999, ivi compreso il caso di imprese non ancora formalmente associate, deve obbligarsi ad associarsi con i partners necessari per conseguire detti requisiti (vds. delibera Aut. Vigilanza LL.PP. n. 20/2001)”. Stante il contenuto dell'avviso, le conclusioni a cui è pervenuta l'Autorità di Vigilanza nella pronuncia richiamata dall'avviso e la giurisprudenza, (cfr. Consiglio di Stato con la sentenza n. 3916 dell'11 luglio 2002) sì chiede conferma che, secondo quanto è dato evincere dalla lettera del punto III.1. dell'avviso pubblico, può presentare la proposta anche una ATI costituenda (non ancora formalmente costituita) salvo la produzione di un formale atto di impegno ad associarsi al fine dell’ottenimento della concessione. La conclusione di cui sopra si ricava dall'inciso "ivi compreso il caso di imprese non ancora formalmente associate" riportato all'ultimo capoverso dell'art. III.1.
R: Si conferma quanto detto nell’avviso indicativo circa la possibilità di presentazione delle proposte anche da parte “di imprese non ancora formalmente associate”. Si veda anche quanto già risposto al quesito 1.b. nonché l’art. 37 c.8 D.Lgs. 163/2006.
Quesito 1.g.
D: L'art. III.4. dell'avviso indica che le proposte verranno valutate "secondo quanto previsto dall'art. 154 del D.lgs.163/2006". L'art. 154 del D.lgs. 163/2006 si limita ad individuare i soli “elementi” che dovranno formare oggetto di valutazione e lo stesso articolo prevede che la PA debba indicare nell'avviso i "criteri di valutazione" e quindi la precisazione, oltre che degli elementi di valutazione, anche delle modalità di valutazione. Si chiede pertanto di avere indicazioni sui criteri di selezione delle proposte ovvero sulle modalità attraverso le quali l'amministrazione vorrà procedere in merito.
R: Le proposte verranno valutate sulla base degli elementi e dei criteri elencati all’art 154 D.Lgs 163/2006 da una commissione appositamente nominata, la quale, individuate la/le proposte idonee e fattibili tramite adeguata motivazione in relazione agli elementi sopra citati, sottoporrà apposita relazione agli organi di governo del Comune i quali provvederanno ad individuare la proposta di pubblico interesse.
Quesito 1.h.
D: Alla pag. 11 dello studio di fattibilità allegato all'avviso si prevede che “qualora la proposta sia comprensiva del prezzo richiesto all'amministrazione per assicurare il perseguimento dell’equilibrio economico finanziario degli investimenti, lo stesso prezzo dovrà essere chiaramente evidenziato nel piano economico-finanziario”. Stante detta previsione si chiede la conferma che sia possibile prevedere, a titolo di prezzo, oltre alla acquisizione in proprietà di alcune parti dell'immobile anche la corresponsione di un contributo pubblico in danaro.
R: A parziale rettifica e integrazione di quanto citato nel quesito circa il contenuto dello Studio di Fattibilità a p. 11, se ne riporta citazione testuale: “Qualora la proposta sia comprensiva del ‘prezzo’ richiesto all'Amministrazione per assicurare il perseguimento dell'equilibrio economico-finanziario degli investimenti e delle connesse gestioni (v. art. 143 commi 4-5 Dlgs 163/06), lo stesso prezzo dovrà essere chiaramente evidenziato nel Piano economico-finanziario. In seguito alla scelta offerta dall’Amministrazione Comunale tra gestione e/o eventuale acquisizione in proprietà di alcune parti dell’immobile, il progetto dovrà indicare chiaramente l’opzione che il promotore intende perseguire”. Fatta questa premessa si conferma anche che il Titolo II dell’Avviso indicativo riconosce, ai sensi degli artt. 153 c.1 e 143 cc.4-5 del D.Lgs. 163/2006, la possibilità di stabilire un prezzo, con eventuale cessione di diritti sull’immobile. Riguardo alla possibilità di prevedere anche la corresponsione di un contributo pubblico in danaro nulla è dichiarato all’interno dell’Avviso e dello Studio di Fattibilità e dunque non risultano elementi ostativi: le proposte dei promotori in tal senso saranno esaminate nella fase di valutazione, con riferimento agli elementi e ai criteri elencati all’art 154 D.Lgs 163/2006, finalizzata al riconoscimento del pubblico interesse.
Quesito 2.a.
D: Si chiede se, ai fini della predisposizione della proposta sia vincolante il disegno della piazza così come indicata nel progetto per la sistemazione di piazza San Lorenzo di cui alla variante al PRG vigente per la definizione del Piano della Città Storica, adottata con delibera C.C. n. 117 del 30.10.2006 ovvero se sia possibile ridefinire il disegno della piazza al fine di garantire il rispetto, nella realizzazione del parcheggio, delle vigenti disposizioni normative in materia di sicurezza e prevenzione incendi relative alle autorimesse interrate nonché al fine di garantire – così come richiesto nello studio di fattibilità a pag. 8 – l’accessibilità degli edifici sede di servizi sanitari ed il mantenimento di un numero limitato di posti auto (ambulanze, sosta riservata portatori di handicap ecc.). Si sottolinea che lo studio di fattibilità indica a pag. 8 e 9 che la “sistemazione della piazza potrà essere progettata avendo come riferimento le ipotesi contenute nel progetto per la sistemazione di piazza San Lorenzo di cui alla variante generale per la Città Storica” con ciò lasciando intendere che tale sistemazione non ha natura vincolante.
R: Si conferma quanto detto alle pp.8-9 dello Studio di Fattibilità, nonché nella Variante generale per la Città Storica agli artt. 25-27, ribadendo che ciò indica la possibilità di disegnare la piazza anche in modo diverso.
Quesito 2.b.
D: Gli spazi verdi previsti a pag. 8 dello studio di fattibilità (quale ad esempio quello individuato con la lettera Q nelle planimetrie del piano terra allegate allo studio di fattibilità) possono essere di “uso pubblico” anziché “pubblici” come si evince dall’art. 25 delle NTA alla variante al PRG vigente per la definizione del Piano della Città Storica, adottata con delibera C.C. n. 117 del 30.10.2006? In altre parole tali spazi possono essere trasferiti in proprietà al concessionario salvo l’obbligo del medesimo di garantire l’accessibilità pubblica di detti spazi?
R: Gli spazi verdi di cui si presume si stia trattando sono quelli individuati al piano terra con le lettere Q-R-S (cfr. Studio di Fattibilità) indicati come “Aree da destinare a verde pubblico” nella tavola Prescrizioni e obblighi speciali; di essi si parla, a p.8 dello stesso Studio di Fattibilità, come di “spazi verdi di cui si richiede in ogni caso l’accessibilità pubblica (eventualmente con limitazioni di orario)”, ma si precisa anche, subito prima, che “dovrà essere perseguita la fruibilità degli spazi [loggiati e spazi verdi, n.d.r.] di maggior valore da parte del pubblico, nelle modalità e nei tempi che i promotori potranno suggerire”. Appare ovvio che – anche con riferimento a quanto detto a p.3 dello stesso Studio, circa la “possibilità di offrire, come alternativa all’alienazione totale o parziale dell’immobile quale prezzo/contributo dei costi di realizzazione, la sua concessione in uso ai privati investitori con reintegro nelle proprietà pubbliche nelle modalità, tempi ed entità che potranno essere concordati con gli stessi investitori” – è offerta la possibilità ai promotori di scegliere tra diverse alternative. A questo proposito si confronti anche quanto detto nell’Avviso Indicativo, Titolo II.
Quesito 2.c.
D: È possibile, sotto lo spazio individuato con la lettera Q nelle planimetrie del piano terra allegate allo studio di fattibilità, realizzare parcheggi interrati pertinenziali di cui alla l. 122/1989?
R: Si conferma l’assenza di indicazioni su questo punto all’interno dello Studio di Fattibilità. Tutti gli interventi che esulano dalle indicazioni fornite negli elaborati messi a disposizione dei promotori saranno esaminati nel corso della procedura di valutazione delle proposte e giudicati rispetto alla loro compatibilità con la normativa e la strumentazione urbanistica vigenti e al grado di rispondenza al pubblico interesse .
Quesito 2.d.
D: Relativamente agli edifici indicati con la lettera P nelle planimetrie allegate allo studio di fattibilità poiché sono parzialmente crollati non è possibile ricostruire l’altezza in gronda dei medesimi ai fini di procedere alla loro ricostruzione nel rispetto delle forme dimensioni e localizzazioni attuali come indicato a pag. 9 dello studio di fattibilità. Si chiede pertanto se sia ammissibile la loro ricostruzione – sempre rispettando le forme e localizzazioni attuali – prevedendo un’altezza in gronda di tali edifici pari a m 5,4. Tale indicazione trae la sua origine dalla necessità di tener conto delle altezze minime previste per la realizzazione di due piani fuori terra (che risulta essere pari a 2,70m per piano).
R: Riguardo a tali edifici si rimanda alle foto pubblicate sul sito (cartella “Prospetti interni”), dalle quali è desumibile la conservazione dell’altezza originaria dei fabbricati e il numero dei piani. Si rimanda altresì alle planimetrie dell’edificio, fornite alle pp.14-19 dello Studio di Fattibilità e al rilievo dell’edificio in scala 1:50, facendo anche presente che l’altezza può essere facilmente accertata tramite i sopralluoghi che lo scrivente si è sempre reso disponibile a concedere. Si ribadisce quanto detto nello Studio di Fattibilità a p.9: “... potrà dunque essere indicato anche il loro recupero o demolizione/ricostruzione (in funzione dell’attuale stato di conservazione), con la destinazione d’uso che gli stessi promotori riterranno più congrua rispetto al progetto presentato e alle caratteristiche degli immobili. Condizione essenziale per l’ammissibilità dell’opzione di demolizione/ricostruzione è che i nuovi fabbricati siano edificati nel rispetto delle forme, dimensioni e localizzazioni attuali (cioè senza procedere ad accorpamenti né incrementi volumetrici)...”.
Quesito 3.a.
D: L’avviso indicativo prevede all’articolo III.2 Contenuti della proposta che “…La proposta dovrà essere corredata da cauzione provvisoria nella misura e con le caratteristiche di cui all’art. 75 D.Lgs. n. 163/2006…”. A tal proposito si rileva quanto segue:
Ai sensi dell’art. 155, comma II, del D.lgs. 163/2006 “La proposta del promotore posta a base di gara è vincolante per lo stesso qualora non vi siano altre offerte nella gara ed è garantita dalla cauzione di cui all'articolo 75, comma 1, e da un'ulteriore cauzione pari all'importo di cui all'articolo 153, comma 1, quinto periodo, da versare, su richiesta dell'amministrazione aggiudicatrice, prima dell'indizione del bando di gara.
3. I partecipanti alla gara, oltre alla cauzione di cui all'articolo 75, comma 1, versano, mediante fideiussione bancaria o assicurativa, un'ulteriore cauzione fissata dal bando in misura pari all'importo di cui all'articolo 153, comma 1, quinto periodo”.
Sembra, quindi, che l’Amministrazione possa richiedere il versamento di detta cauzione al promotore prima dell’indizione del bando di gara, ma non all’aspirante promotore all’atto di formulare la proposta. Riteniamo inoltre non corrispondente ad un concreto interesse dall’Amministrazione disporre di una fideiussione in una fase della procedura in cui non è prevista la stipula di un contratto. Pertanto siamo a richiedere rettifica di quanto prescritto nell’avviso in modo da poter procedere ad una corretta stesura della documentazione da consegnare.
R: Si conferma che l’avviso indicativo prescrive, all’art. III.2., la cauzione provvisoria nella misura e con le caratteristiche di cui all’art. 75 D.Lgs. 163/2006.
Quesito 3.b.
D: L’avviso indicativo prevede all’articolo III.2 Contenuti della proposta che “…La proposta, redatta in lingua italiana su carta regolarizzata ai fini dell’imposta di bollo….”. A tal proposito volevamo avere chiarimento su cosa intende la Pubblica Amministrazione con tale dicitura, sottolineando il fatto che le proposte sono solitamente costituite da un corposo numero di pagine (nell’ordine del migliaio) e di vari formati, in quanto devono essere presentati anche elaborati di tipo tecnico (vedi Progetto Preliminare), e che pare quindi concretamente eccessivamente oneroso e non funzionale alla procedura in oggetto. Pertanto siamo a richiedere rettifica di quanto prescritto nell’avviso in modo da poter procedere ad una corretta stesura della documentazione da consegnare.
R: Si precisa che l’indicazione dell’avviso indicativo di cui all’art. III.2. relativamente all’imposta di bollo vada applicata alla “proposta” intesa in termini di “domanda” o “istanza di partecipazione”, restando implicito che tutto il resto della documentazione richiamata nel quesito – così come nell’avviso ai punti a) e successivi dello stesso art. III.2. – si qualifichi come “allegato” alla domanda stessa. Si precisa che il formato per la presentazione dell’istanza è libero.
Quesito 3.c.
D: Infine abbiamo riscontrato che a pagina 3 dell’avviso art. III.3) è riportato che la consegna dell’offerta deve essere “…inviata all’indirizzo di cui all’art. I.2…” tale indirizzo corrisponde all’ “Indirizzo presso il quale ottenere ulteriori informazioni” e non invece all’indirizzo “…a cui inviare le proposte…” che è riportato all’art. I.1.
R: Si precisa che per un refuso l’art. III.3. dell’avviso indica, ai fini della consegna della proposta, l’indirizzo di cui all’art. I.2 anziché l’indirizzo di cui all’art. I.1.: pur affermando che le consegne sono valide ad entrambi gli indirizzi di cui al Titolo I, si consiglia per esigenze tecniche di utilizzare l’indirizzo di cui all’art. I.1. (Comune di Pistoia, Piazza del Duomo) entro le ore 12 del giorno di sabato 30 giugno 2007.
Quesito 4.a.
D: In relazione all’avviso di project financing di cui all’oggetto, siamo a chiedere l’indicazione delle altezze dei fabbricati individuati, nella pianta del piano terra allegata allo Studio di Fattibilità, con le lettere: A, B, C, D, E, F, G, H, I, L, M, N ed O, sia per il piano terra stesso che per ciascuno dei corrispondenti piano superiori.
R: In ordine alla richiesta ricevuta si allegano [vedasi punto 6 della documentazione scaricabile] le planimetrie con l'indicazione delle quote così come indicate negli elaborati a disposizione di questo ente, redatti nel corso di un rilievo dei primi anni '80. Si fa presente che la limitatezza dei dati forniti deriva dalla esigenza di mettere a disposizione solo le indicazioni esplicitamente riportate negli elaborati, evitando di effettuare "elaborazioni" d'ufficio attraverso la misurazione dei disegni in scala. Gli elaborati sono comunque disponibili per la visione presso questo ufficio.
Quesito 5.a.
D: Si chiede se, ai fini della predisposizione della proposta sia vincolante la localizzazione del parcheggio interrato indicata nello studio di fattibilità ovvero se, come sembrerebbe desumersi dalla lettura di pag. 8 dello studio di fattibilità, il detto parcheggio possa essere in parte spostato in altra area previa verifica strumentale di eventuali presenze archeologiche nel sottosuolo (allegando detta verifica alla proposta) escludendo ovviamente l’area in cui sono state individuate preesistenze archeologiche.
R: Lo Studio di Fattibilità indica la localizzazione decisa da questa Amministrazione per il parcheggio interrato di San Lorenzo facente parte del sistema urbano dei parcheggi di cui al PUM (Piano urbano della mobilità); è indicata altresì l’area in cui è da escludersi qualsivoglia intervento in merito alla realizzazione di parcheggi interrati, a motivo delle presenze archeologiche accertate. Nessuna altra indicazione viene prescritta ai progettisti, se non quella, di natura qualitativa, di “adeguata cautela in fase progettuale”. Non pare in contrasto con le indicazioni dello Studio di Fattibilità il fatto di interessare anche la parte della piazza intermedia tra le due aree prima citate. Il progetto preliminare presentato sarà valutato con riguardo ai contenuti già stabiliti nell’Avviso e nello Studio di Fattibilità nonché ai profili esplicitamente riportati all’art.154 del D.Lgs. 163/06.
Quesito 5.b.
D: Si chiede se, ai fini della predisposizione della proposta, il numero dei piani, la relativa estensione per piano ed il numero dei posti auto del parcheggio pubblico - indicati al punto 6 dello studio di fattibilità (pagg. 7 e 8) - siano vincolanti attesoche si tratta di “indicazioni di massima delle caratteristiche dell’intervento”.
R: Lo Studio di Fattibilità, in quanto espressione delle esigenze avvertite dall’Amministrazione e strumento preordinato all’attività di programmazione che si concretizza nel Programma Triennale, individua le caratteristiche funzionali, tecniche e prestazionali dell’intervento ad un livello di definizione che può essere definito “di massima” e che può essere meglio precisato solo in relazione ad un adeguato approfondimento progettuale attraverso l’attività del promotore (o aspirante tale). Resta inteso che la fattibilità dell’opera e la sua rispondenza al pubblico interesse saranno valutati da questa Amministrazione, anche comparativamente, nella fase di cui all’art.154 del D.Lgs. 163/06.
Quesito 5.c.
D: Lo studio di fattibilità a pag. 9 indica le destinazioni per gli edifici ex chiesa di Sant’Antonio e oratorio di Sant’Ansano (individuati alle lettere D e G nelle planimetrie piano terra) specificando che gli stessi debbono avere funzione a fruizione collettiva-destinazione culturale e museale. Tali previsioni, relativamente all’ex Chiesa di Sant’Antonio, non coincidono con le previsioni del NTA alla variante al PRG vigente per la definizione del Piano della città storica, adottata con delibera C.C. n. 117 del 30.10.2006 ove l’edificio è colorato con il colore azzurro ed è destinato a funzioni direzionali e direzionali di servizio (sedi di comunità fondazioni, associazioni culturali). È possibile pertanto destinare la ex Chiesa di S. Antonio a funzioni direzionali e direzionali di servizio (sedi di comunità fondazioni, associazioni culturali)come indicato dall’art. 16 della variante al PRG prima richiamata? In ogni caso fra le “destinazioni funzioni a fruizione collettiva - destinazione culturale e museale” può essere compresa, rispettando le caratteristiche degli involucri architettonici degli edifici attraverso un intervento di restauro conservativo dei medesimi, anche la destinazione a “sala convegni” per associazioni e/o fondazioni lasciando comunque delle zone degli edifici fruibili ad uso pubblico per gli aspetti culturali e museali degli stessi.
R: Lo Studio di Fattibilità esprime, nello stato di fatto, il quadro giuridico, vincolistico e urbanistico dell’intervento, e contemporaneamente riporta le esigenze individuate dall’amministrazione aggiudicatrice nell’ambito della propria attività di programmazione. A tal motivo la proposta del promotore non può configurarsi in contrasto con la strumentazione urbanistica vigente ma può rispondere alle esigenze di pubblico interesse con le modalità che il promotore ritiene più opportune. Detto questo, si rileva che il quesito non cita correttamente quanto riportato nello Studio di Fattibilità che, a p.9, rimanda esplicitamente alle indicazioni del Prg, riportandone il testo tra virgolette riguardo alle destinazioni d’uso (articolandole tra oratorio e complesso ex conventuale); ciò è confermato con la tavola grafica a p.16 (Destinazioni d’uso/Piano terra) che prescrive “destinazione d’uso come da piani urbanistici vigenti”. In altra parte (più precisamente a p.8 e nella tavola grafica a p.17, Prescrizioni e obblighi speciali/Piano terra) si fa invece presente che rientra tra le esigenze di questa Amministrazione destinare gli edifici di maggior interesse storico-architettonico ad “attività a fruizione collettiva”; peraltro, sempre a p.8, si ricorda che “dovrà essere perseguita la fruibilità degli spazi di maggior valore da parte del pubblico, nelle modalità e nei tempi che i promotori potranno suggerire”. Dunque non si rileva la “mancata coincidenza”, così come affermato nel quesito, tra Studio di Fattibilità e Norme del Prg.
Quesito 5.d.
D: Si chiede conferma che tutti gli interventi di recupero degli edifici pubblici facenti parte del complesso di San Lorenzo e di realizzazione del parcheggio pubblico previsti nell’avviso pubblico di project financing non sono assoggettati, ai sensi dell’art. 124 comma 1 lett. b) della l.r. 1 del 2005, al pagamento del contributo relativo al permesso a costruire di cui all’art. 119 della l.r. n. 1 del 2005 trattandosi di “opere pubbliche realizzate dai soggetti competenti” anche nell’ipotesi in cui detti edifici siano destinati a essere trasferiti al concessionario a titolo di corrispettivo.
R: L’intervento di realizzazione del parcheggio interrato si qualifica come opera pubblica e rientra nel citato articolo 124, c. 1 lett. b, della L.R. 1/05 riguardo alla non commisurazione del contributo di cui all’art. 119 della stessa legge. Lo stesso regime è applicabile alle opere che il promotore proporrà di realizzare e restituire nella proprietà della Pubblica Amministrazione, ma non altrettanto può dirsi per le altre opere relative alla parte che il promotore proporrà siano trasferite al privato. In ogni caso, al di là delle presenti affermazioni – necessariamente generali –, ulteriori precisazioni saranno possibili solo in relazione al progetto preliminare.
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